こんにちは！
船乗り大家のariporiaです！
現在、私が所有している物件(5階建35戸1K)について、入居が芳しくないためレポートします。
築25年でエレベーターなし。
入居者のターゲットは、単身者(社会人、学生)です。
2年前に当該物件を取得しました。
当時の入居率は100%！満室です(^^)
現在は？？？
5戸空きの入居率85%です。
私は収益物件購入のルールとして、「70%ルール」というものを設けています。
入居率が70%のときにペイしない物件には手を出さないようにしています。
詳しく説明すると、、、
収益物件を購入した後は、それはそれは経費や税金が恐ろしいほどかかります💦
大型物件になるほど大変です💦
収益物件購入の前には、必ず「事業計画書」を作成します。
・物件価格
・レントロール(間取り)
・現在の入居率
・管理会社への毎月の手数料
・清掃会社への毎月の支払い
・借り上げ駐車場の有無
・インターネット業者への支払い(大家持ちの場合)
・固定資産税
・etc
もちろん忘れてはいけないものは、
・銀行への毎月の返済
上記の総額を計算し、損益の分岐が70%以下になるような物件は購入しないようにしています。
主な理由として、
・心に余裕ができる‼️
> 70%の入居率ということは、冒頭で紹介した私の物件(入居率85%)であれば、まだ15%の余裕があるので、今のうちに対策を立てることが可能
この「余裕」を侮ってはいけません！
不動産投資を始めた6年前は、1部屋でも空きが出れば、やばいヤバイと、本当にストレスでした💦
経済的自由を手に入れる目的で、不動産投資を始めたのに、毎日ドキドキしっぱなしでした💦💦
始めて購入した物件が全6戸の築古アパートだったので、2戸空きが出ただけで、空室率30%超となってしまう計算です！
これは本当にストレスでした💦
しかし、不動産投資スタートでは「あるあるネタ」ですよね。
このストレスを緩和するために立てた計画が、
「収益物件を複数所有する‼️」
というものです。
こちらについては後日改めてブログを書こうと思います。
本日は、先日ロシア🇷🇺航路中に出会った「ミミズク」くんを紹介します！
乗船中の甲板上に現れたその姿にビックリしました‼️
ミミズクとの距離は約4mです(近いっ💦)
私のことを目を見開いて見ていますよねー！
カッコいい姿でした‼️
